47家房企仅2家销售增长 ,逆袭靠的 是什么?******
1月份以来,各大房企陆续披露了2022年的销售情况 。截至1月16日 ,以克而瑞发布 的2022年全年销售榜序列为参考,目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据 ,其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家 。
不过,仍有开发商取得了亮眼 的成绩,越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长 的企业 ,增幅分别为8.6%、14.3%。
其中 ,越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元 ,超额完成全年1235亿的目标,也 是TOP20房企中唯一实现正增长 的企业。事实上,2022年4月以来 ,越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上,9月份 的同比增幅更是高达178% 。
明源不动产研究院认为,背靠国资委和广州地铁 ,越秀地产获取了许多地段 、资源良好 的优质项目,并形成了TOD开发模式。数据显示,越秀地产 的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿 ,同比增长58.8% 。
在房地产蒙眼狂奔 的年代 ,国企往往受制于包括负债率在内的多重要求,在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台 ,行业进入深度调整期,整体负债保持在低水平 的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间,使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会,获取更多好项目 。
据海通证券研报,2020年以来,越秀地产 的总借贷规模保持增长的态势 ,从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元 ,并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元 ,这一指标较2021年同期增长约12% 。该机构认为 ,国企开发商加大借债规模, 是因为其销售增长高于平均水平 ,愿意积极收购新地 。
越秀地产也正是在这一期间保持着颇高 的拿地力度 。据克而瑞统计,2021年在18个城市共新增37幅土地,新增投资总建筑面积达918万平方米 ;2022年上半年也累计新获取了16幅土地,建筑面积近346万平方米 。在2021年和2022年上半年 ,越秀地产 的拿地销售比分别达到0.76和0.67 ,远高于行业平均水平,投资强度可见一斑。
同时,由于行业的持续下探 ,土地市场竞争明显减弱 ,使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中,以底价41.16亿元拿下两宗地块 ,其中一宗位于宅地断供多年 的海珠滨江西板块 。
某华南房企人士向记者分析,“在行业下行期内,拿得多 ,位置又好,优质货值上去了 ,销售额自然也就上去了 。”
值得一提 的是,在2022年7月份“停贷潮” 的影响下 ,出于对项目停工的担忧,国央企背景成为开发商 的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露 ,“‘停贷潮’影响了大家对民企 的信心,认为民企的交付可能会出问题 ,因此更愿意去买国央企的房子 。”
这也促使央国企背景 的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现,例如在2022年12月,保利发展 、华润置地 的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。
对于不追求规模的仁恒置地来说,能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场 、改善类需求 的聚焦 。这一定位恰契合了当前市场 的主流需求 。据中指院调研 ,2022年度进行了置业的人群中,约38%是进行改善置业,较2021年增加5个百分点 ,位列各大购房原因之首 。
反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据,2022年6月末,位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源,吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄 ,单项目销售近60亿元,单价超11万元/平方米 。
仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市 的聚焦 。
据仁恒置地披露 ,2022年,在上海、苏州、无锡、天津 、新加坡五个城市中,其共实现合约预售约554.83亿元,占全年销售额的约81.5% 。
而越秀地产则以大湾区为核心 。明源不动产研究院数据显示,2022年前11个月,仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额,占全年销售 的约6成 ,其他主力城市如杭州、长沙 、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性,让越秀 、仁恒置地在今年严峻 的行业环境下,承受了更小 的市场冲击 。
区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模 、实现排名提升 的关键因素之一。据滨江集团方面披露,该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元,同比降幅仅为9%;位列行业第13位,较2021年同期前进9位,这也 是滨江集团历史最佳排名。
这其中 ,滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元 ,继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年,滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞 ,滨江2022年拿地金额达到785.2亿 ,同比增加22% ,布局几乎全部位于杭州。
滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远” 。“城市中心有地拿 ,就不到外围拿 ;杭州有地,就尽量少到浙江其他地区拿地 ;浙江有地 ,就尽量少到长三角其他区域拿地;长三角有地,就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示 ,“这样会让你的半径、你 的优势充分得到体现 。”戚金兴认为 ,尽管近来利好政策不断,但2023年的行业形势仍不容乐观,未来需要通过继续在优势城市 、优势城市中的优势地段 、做企业发展过程中已经形成“拳头” 的优势产品 ,来保持自身竞争力 。
(文图 :赵筱尘 巫邓炎)